Affitto o acquisto? Nel 2026 la risposta non è più quella che pensi

Per anni la risposta è stata scontata: comprare casa è sempre meglio che “buttare soldi” nell'affitto.

Poi i tassi sono saliti, gli affitti hanno fatto lo stesso, e quella certezza si è trasformata in una domanda aperta.

Nel frattempo il mercato si è riequilibrato: i mutui fissi si sono stabilizzati, la domanda di affitto ha iniziato a calare, e lo scenario che emerge nel 2026 è più articolato di quanto i luoghi comuni lascino intendere.

In questo articolo analizziamo cosa è cambiato davvero negli ultimi tre anni, e proviamo a rispondere alla domanda che in molti si fanno senza avere gli strumenti giusti per farlo: conviene ancora affittare, o è arrivato il momento di comprare?

Il mercato è cambiato, e i numeri lo dimostrano

Fino al 2021 i mutui costavano meno, i tassi erano ai minimi storici e chi aveva un anticipo da parte aveva ogni ragione per comprare.

Poi la Banca Centrale Europea (BCE) ha iniziato ad alzare i tassi di interesse (undici volte consecutive tra il 2022 e il 2023) per frenare l'inflazione. Il risultato è stato un aumento immediato delle rate dei mutui.

Oggi, dopo i tagli graduali del 2024 e 2025, i mutui fissi si attestano tra il 3% e il 3,5% (ABI, Q1 2026). Per fare un esempio concreto: su un finanziamento da 200.000 euro a 25 anni significa una rata mensile tra 980 e 1.050 euro - contro i 600-650 euro di appena quattro anni fa.

Gli affitti, però, non sono rimasti fermi. Anzi. Tra il 2022 e il 2025 i canoni nelle città medie italiane sono aumentati mediamente del 18-22% (Nomisma, Rapporto sul Mercato Immobiliare 2025). A Firenze alcune zone hanno superato il +25%, anche per effetto della forte crescita degli affitti brevi turistici che ha sottratto appartamenti al mercato residenziale. A Pistoia l'aumento è stato più contenuto, ma un monolocale che nel 2020 si affittava a 450 euro al mese oggi raramente scende sotto i 550-600 euro.

Il punto è questo: mutui e affitti si sono mossi nella stessa direzione, e oggi sono molto più vicini di quanto si pensi. In alcuni casi, comprare costa quanto affittare, o addirittura meno.

Il calcolo concreto: Pistoia e Firenze a confronto

Basta un esempio pratico per capire di cosa stiamo parlando.

Pistoia, 80 mq, zona semicentrale. Un appartamento di questo tipo si affitta oggi tra 800 e 850 euro al mese. Il suo valore di mercato è di circa 160.000-170.000 euro (Fiaip Toscana, 2025). Se si acquista con un mutuo all'80%, cioè finanziando 128.000-136.000 euro e versando un anticipo di circa 32.000-34.000 euro a tasso fisso al 3,2% su 25 anni (ABI, Q1 2026), la rata mensile è tra 740 e 780 euro. Meno di quello che si pagherebbe per affittare lo stesso appartamento. E ogni mese, invece di arricchire il proprietario, si sta ripagando qualcosa di proprio.

Firenze, 80 mq, zona semicentrale. Qui i numeri cambiano. Lo stesso tipo di appartamento si affitta tra 1.200 e 1.400 euro al mese, ma vale circa 320.000-350.000 euro (Tecnocasa, 2025). Con un mutuo all'80% nelle stesse condizioni, la rata mensile sale a 1.480-1.620 euro (superiore al canone di affitto) e l'anticipo necessario è di circa 70.000 euro.

Cosa ci dicono questi numeri? A Pistoia, oggi, comprare è già conveniente rispetto all'affitto: a parità di spesa mensile si accumula patrimonio. A Firenze la rata supera il canone, ma gli immobili in città si sono rivalutati mediamente tra il 2% e il 3% l'anno nell'ultimo decennio (Nomisma, 2025): su un orizzonte di 10-12 anni, quella differenza mensile può essere recuperata.

La domanda giusta non è "cosa conviene di più"

C'è un segnale di mercato che vale la pena non ignorare: nel 2025 la domanda di affitto in Italia è calata del 9% (Scenari Immobiliari, 2025). È il primo calo significativo dopo anni di crescita continua. Non è un crollo, ma dice che qualcosa sta cambiando nei comportamenti delle persone.

Chi può permettersi di scegliere, sta ricominciando a valutare l'acquisto.

Detto questo, non esiste una risposta valida per tutti. La scelta dipende da tre cose concrete:

• Capitale disponibile. Per comprare con un mutuo servono almeno il 20-30% del valore dell'immobile come anticipo, più le spese di acquisto (notaio, imposte, eventuali lavori): chi non ha questa liquidità, o preferisce non immobilizzarla tutta in una casa, ha buone ragioni per continuare ad affittare.

• Quanto tempo si ha intenzione di restare. Sotto i 7-10 anni, i costi iniziali dell'acquisto difficilmente si recuperano, anche con una buona rivalutazione dell'immobile.

• La stabilità della propria situazione. Chi lavora con continuità nella stessa zona, con un reddito regolare, è in una posizione molto più solida per affrontare un mutuo rispetto a chi ha un lavoro variabile o potrebbe trasferirsi.

Chi è in affitto oggi e ha un po' di capitale da parte dovrebbe almeno sedersi a fare i conti. Non per forza per comprare, ma per capire se stia scegliendo consapevolmente o semplicemente per abitudine.

Se stai valutando un acquisto o vuoi capire se la tua situazione attuale è ancora quella giusta per te, il team di Il Nido Immobiliare è a disposizione per un confronto concreto e per rispondere a tutte le tue domande: passa a trovarci nella sede a te più vicina!

Se non vuoi che la tua casa sia trattata come un immobile qualunque, non affidarti a un'agenzia qualunque.