B&B: perché un proprietario su due si è pentito e sta chiudendo

Dieci anni fa, aprire un B&B richiedeva burocrazia, una casa e la voglia di costruire qualcosa di concreto. Poi è arrivato Airbnb, e tutto è cambiato. Quello che prima era un settore di nicchia è diventato accessibile a chiunque avesse una stanza libera e uno smartphone. Tra il 2015 e il 2020 il numero di strutture extralberghiere in Italia è esploso: chiunque poteva diventare host, chiunque poteva guadagnare dal proprio immobile senza grandi investimenti, senza intermediari, senza troppa fatica.

Negli anni successivi la corsa si è fatta sempre più affollata. Prezzi a notte sempre più alti, ma anche concorrenza sempre più spietata, normative sempre più stringenti, costi di gestione sempre più pesanti. Il mercato che sembrava inesauribile ha cominciato a mostrare le sue crepe.

Secondo un’indagine del Corriere della Sera del febbraio 2026, un proprietario su due ha già deciso: basta B&B. Le piattaforme disconnesse, le chiavi restituite, il conto della gestione finalmente chiuso. Se anche tu sei arrivato a quel bivio, o ci stai arrivando, sappi che non sei in ritardo. Ma non hai nemmeno tutto il tempo del mondo.

Perché il modello B&B non regge più

I dati del portale SoloAffitti, riportati dal Corriere della Sera, raccontano un'inversione di tendenza netta e rapida. Nel solo 2025, quasi 20.000 abitazioni sono uscite dal mercato turistico e rientrate in quello residenziale. Rispetto al 2024, l'incremento di immobili tornati sul mercato non turistico è del +27,6%. Nella sola ultima parte dell'anno, si stimano 15.000 nuovi contratti residenziali stipulati da ex proprietari di B&B.

Il Giubileo del 2025 avrebbe dovuto essere l'apoteosi di questo modello. Non è andata così. I pellegrini hanno preferito conventi, strutture religiose e soluzioni economiche. Con circa 45.000 strutture disponibili a Roma, l'offerta aveva già saturato il mercato ben prima che l'evento iniziasse. I B&B privati si sono ritrovati a competere in un mercato affollato, con prenotazioni inferiori alle aspettative e costi fissi immutati.

A questo si è aggiunto il peso crescente della gestione quotidiana: pulizie tra un ospite e l'altro, manutenzione continua degli arredi, adempimenti fiscali sempre più complessi tra cedolare secca, imposta di soggiorno e Codice Identificativo Nazionale obbligatorio, oltre a nuove normative comunali e task force dedicate ai controlli sulle strutture abusive. "È una dinamica che nasce da aspettative molto elevate e da una realtà che, per molti, si è rivelata più complessa del previsto", ha dichiarato Silvia Spronelli, CEO di SoloAffitti.

Il mercato immobiliare sta già risentendo di questo ritorno di massa. Secondo Giuseppe Gerace, fondatore di Logim Real Estate, solo a Roma gli affitti delle case vacanza sono diminuiti dell'8% nel centro storico, del 20-25% nelle zone semicentrali e fino al 35% in periferia. Chi aspetta senza una strategia si trova in un mercato sempre più affollato, con meno potere contrattuale e margini sempre più ridotti.

Perché vendere adesso è meglio che aspettare ancora

Il ritorno massiccio di ex B&B sul mercato residenziale non è solo una notizia. È un segnale concreto che il contesto immobiliare sta cambiando rapidamente, e che ogni mese di attesa ha un costo reale.

Quando l'offerta di immobili disponibili aumenta, come sta accadendo in tutta Italia in questo momento, il potere contrattuale del venditore si riduce. Gli acquirenti hanno più scelta, trattano di più, e sono meno disposti a pagare il prezzo pieno. Chi vende oggi, in un mercato ancora attivo, si trova in una posizione molto più favorevole rispetto a chi venderà tra sei mesi, quando l'onda di rientro degli ex B&B avrà ulteriormente saturato l'offerta.

A questo si aggiunge un problema che molti proprietari scoprono solo quando è troppo tardi: le difformità urbanistiche. Appartamenti trasformati per uso turistico, piccole modifiche fatte nel tempo senza le dovute autorizzazioni, documenti non aggiornati. Durante la gestione come B&B passano inosservati. Ma nel momento in cui si decide di vendere possono bloccare una trattativa e rimandare la vendita di mesi.

Anticipare questi problemi non è un optional.

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Il ciclo degli affitti brevi si sta chiudendo. Chi lo capisce oggi, vende bene. Chi aspetta, vende in un mercato sempre più affollato, con meno margine e meno potere contrattuale.

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