Spese condominiali arretrate: a chi tocca pagarle?
Capita spesso: si sta per comprare casa e, tra le carte da controllare prima del rogito, salta fuori che il vecchio proprietario ha lasciato debiti con il condominio.
Oppure, al contrario, si sta vendendo e si teme di restare responsabili per sempre di spese passate.
La legge, però, non lascia questo aspetto all'interpretazione: esistono regole precise su chi paga cosa.
In questo articolo vediamo come funziona la ripartizione delle spese condominiali arretrate tra vecchio e nuovo proprietario, e come tutelarsi prima di firmare.
La regola divisa tra vecchio e nuovo proprietario
Chi compra casa non eredita tutti i debiti condominiali di chi vende, ma non ne resta nemmeno del tutto escluso.
L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce una responsabilità condivisa: il nuovo proprietario risponde delle spese dell'anno in corso e di quello precedente, calcolati dalla data del rogito; tutto ciò che risale a prima resta a carico esclusivo di chi ha venduto.
Per capire cosa rientra in questo periodo, bisogna distinguere due tipi di spese. Le spese ordinarie (pulizie, luce delle scale, piccola manutenzione) seguono la data in cui il servizio è stato erogato. Le spese straordinarie (rifacimento di facciata, tetto, impianti comuni) seguono invece la data della delibera assembleare definitiva, non quella dei lavori: un intervento concluso da poco ma deliberato anni prima resta a carico di chi era proprietario in quel momento.
Hai pagato spese non dovute? Ecco come recuperarle
Facciamo un esempio concreto: hai comprato casa e, qualche mese dopo, l'amministratore ti chiede di pagare una spesa condominiale che in realtà riguarda un periodo in cui la casa era ancora del vecchio proprietario. Capita spesso, perché l'amministratore può rivolgersi a te per non bloccare la gestione del condominio, anche se quel debito non ti spetta.
In questi casi la legge ti tutela: se paghi un debito che non era tuo, hai diritto di farti rimborsare da chi l'ha effettivamente generato, cioè il vecchio proprietario. Il primo passo è semplice: gli invii una richiesta scritta, spiegando quale spesa hai pagato e per quale periodo, chiedendo la restituzione della somma. Se non risponde o rifiuta, puoi procedere per vie legali, ad esempio con un decreto ingiuntivo.
Attenzione però: recuperare i soldi non è sempre facile nella pratica. Se il vecchio proprietario non ha beni o entrate da cui rivalersi, un'azione legale rischia di costarti più di quanto ti farebbe recuperare.
Per questo, il consiglio più utile resta sempre lo stesso: prevenire il problema prima di firmare, piuttosto che doverlo risolvere dopo.
Come tutelarsi prima di firmare
Il modo più semplice per evitare sorprese è chiedere, prima del rogito, un documento aggiornato all'amministratore che certifichi la situazione dei pagamenti sull'immobile.
Chi vende dovrebbe fornirlo spontaneamente, chi compra dovrebbe sempre pretenderlo.
Un controllo di pochi giorni che può evitare mesi di contestazioni una volta diventati proprietari.
Ma un documento dell'amministratore, da solo, non basta sempre a farti vedere il quadro completo: dice quanto si deve, non se quella cifra è coerente con lo stato reale dell'immobile, né se nasconde altri aspetti che potrebbero pesare sulla trattativa.
Per questo, quando seguiamo una compravendita, verifichiamo anche la situazione condominiale insieme al resto, così chi vende sa esattamente cosa comunicare e chi compra sa esattamente cosa sta firmando.
Se stai per comprare o vendere casa e non vuoi lasciare nulla al caso, vieni a parlarne con un nostro consulente in una delle nostre sedi.
